因城施策是中國房地產健康發展的保證

因城施策是中國房地產健康發展的保證

9月26日,我作爲山東房地產企業代表去北京參加房地產去庫存工作會議,與來自全國的另外七家房企負責人一起向國務院領導彙報當前房地產情況,討論去庫存之道。這八家企業有來自一線城市,佈局全國,銷售額過千億的國企央企,也有來自內蒙赤峯這樣四線城市的地產公司,可以說非常具有代表性。

地價失衡,冰火兩重天現象嚴重

會議召開得非常熱烈,會上,各個代表踊躍發言,獻計獻策。大家普遍認爲,一線城市和大部分二線城市房地產異常火爆,價格暴漲,交易量劇增,而絕大部分三、四線城市庫存量還是比較大,市場表現不溫不火。在去庫存的大背景下的新一輪城市間的房價、地價失衡,是在貨幣政策、人口現象以及產業政策影響下,市場的投資趨利和避險行爲的雙重作用的結果。這種冰火兩重天的現象,將對城市、對中國經濟帶來深刻的影響。

在我的發言中,我直面指出,之所以出現現在的局面,是目前國家的房地產政策出現了問題。其實,房地產去庫存是個僞命題,因爲,我國一線城市及絕大多數二線城市不存在所謂的庫存問題,而真正的庫存是在三四線城市。我國幅員遼闊,各個地方發展很不均衡,全國一個方子抓藥肯定會出現熱的熱死,凍的凍死。在這方面,張高麗副總理提出的“因城施策”的指導原則是很好解決辦法,應一城一策,靈活積極應對。這種冰火兩重天的局面如果不能在短時間得到解決,將進一步加劇城市分化,在一、二線城市買房一年,勝過奮鬥十年,“辛辛苦苦幹十年,不如倒套房子更賺錢”的脫離實體經濟運行的現象,對中國經濟發展絕不是一件好事。如果這種狀況持續下去,從近期看,會惡化實體經濟,阻礙經濟轉型;從長遠看,貧富分化會加劇經濟結構失衡,直接影響城市的健康發展。因此要從重從快的嚴控一二線城市房地產需求,對三四線城市加大支持力度。我的建議得到與會領導的認同。

在會上,我提出,當前一線城市和大部分二線城市房地產異常火爆,價格暴漲,交易量劇增,三四線城市表現不溫不火。不管是暴漲的城市還是去化速度慢的城市,對中國經濟和老百姓的生活造成了影響,進一步加劇了中國老百姓的貧富分化,廣大三線四線城市生活的人民與一二線城市的無房者變得相對貧窮,同時降低了這些人的財富、幸福指數。在一二線城市買房一年,勝過奮鬥十年的局面不改變,對國家經濟長遠發展絕不是一件好事。

當前,像濰坊這樣的三線城市,房地產庫存比較大,價格比較低,表面上看是供給量大,更深層次是需求量低,房屋作爲一種商品,必然滿足商品所有的屬性,房屋價格和去化速度不僅是由價值決定,還受供求關係的影響。最近一級城市和部分二級城市交易量巨增,價格暴漲。最重要的原因就是需求量大,投資客戶多。由於房屋這種商品具有易保存、折舊慢、投資大、易貸款且利息低,技術含量低等特點,很容易引發投資,而投資又加劇了房地產的上漲,所以房地產一旦形成投資,房價就難以控制。而三四線城市庫存高消化慢,和一二線城市量價暴漲的狀況都是國家不希望出現的。要化解這個問題,最快最好的方式就是減少一二線城市的需求和增加三四線城市的需求。

因城施策,激活城市活力

今年以來,國家出臺了一系列支持房地產去庫存的政策:降低首付、降低利率、降低稅收、支持農民工進城等,這些措施都很好,成功去化了一二線城市的庫存,但僅靠這些還是不能根本上解決三四線城市的庫存。2016年9月10日,張高麗副總理提出:要堅持因地制宜,因城施策,逐步化解房地產庫存,着力實施好1億非戶籍人口在城市落戶方案,繼續加大棚改安置貨幣化力度。總理的這條意見非常好。若迅速配上有力且切實可行的措施,不僅能夠去化三四線城市庫存的問題,還能化解一二線城市房地產火爆的局面。首先對房價上漲過快的一二線城市堅決限購,堅決限制投資行爲。同時國家可以給三四線城市的地方政府更大的自主權,國家也可以直接從金融、財政、稅收、就業、養老、教育、醫療等方面,給予庫存較大的三四線城市購房者更大的實惠,給予更低的利率,更低的首付,或對進入這些城市購房的農民工可以直接給予一定的貨幣化補助。在養老,就業,教育,醫療方面給予讓農民工願意進入這個城市的理由;對一些高端人才,優秀大學畢業生、海歸,轉業軍人也給予讓人心動的購房和就業補助,把農民工成功引入三四線城市,把部分高端人才也分流到三四線城市,這樣既增加了三四線城市的需求,同時能降低一二線城市的需求,既取得去庫存的全面勝利,同時調整了全國人口結構和數量在一二三四線城市的合理佈局。

三、四線城市庫存量大,價格低,表面上看是供給量大,更深層次是需求量低,反映出城市的活力不足。

改變虹吸效應,讓濰坊成爲第三極

具體到濰坊,我談到,2015年濰坊城市GDP爲5170億元,位於山東第四,次於青島、煙臺、濟南。濰坊GDP總量較高,但核心城區GDP之和佔全市總量的22%,城區向心力偏弱。

目前,濰坊核心區常住人口近佔全市人口的19%,遠低於青島、濟南等周邊城市的水平,嚴重製約着城市的發展。每年6‰的人口自然增長,全市人口與核心區人口占比平穩,體現出濰坊每年有大量人口外流。

城市化進程是房地產業發展的主要動力,人口導入是一個城市的主要購房者,而濰坊地處濟南、青島中間,受兩城市的聚焦效應,大部分高層次人才流往濟南、青島,濰坊本身的產業結構及城區建設導致輻射力較弱,因此房地產供求大部分依靠本地人。

濰坊GDP全省排名第四,但房價卻位列倒數第三,也體現了濰坊核心城區競爭力不足。作爲經濟支柱的濰坊房地產業,近年來開發投資、銷售面積和價格雖有小幅回升,但房價仍在4500元/平,處於低位徘徊。

從房地產業的發展角度講,以上就是濰坊的基本處境。在一二線城市供求矛盾突出,三四線城市供求倒掛的形勢下,多地出臺樓市新政,或實行樓市降溫,或加大力度去庫存。但我們更應該放長眼量,從更深層次探討城市繁榮發展的新路子。

政府要加大對企業政策支持,降低開發稅費,解除對企業的過多束縛。同時,要創造適應市場化,激活市場本身快速成長的要素,助力支持品牌房企的創新發展,加大本土企業的培植和支持,創新城市發展的新的經濟點。

通過城市建設,改善居住環境,強化人口導入,推動產業升級,增強城市實力,吸引資本與人才。讓濰坊通過自我吸引力,改變濟南青島的虹吸效應,成爲城市發展的第三極。

對於商業地產,我也闡述了自己的看法。我談到目前商業地產在一線城市可以大力發展,在二線城市可以適度開發,在三四線城市必須要嚴控新入市體量,同時加快去庫存問題。商業地產,不僅指大型商場,而且包括商鋪、公寓、寫字樓、車庫車位等其他公共區域。現在三四線城市住宅庫存大,商業庫存要大得多。即使有些較有競爭力的企業將住宅有效消化,但帳面上賺的錢又都壓在了配套的底商或車庫車位上了,因此,企業沒有足夠的現金流,許多三四線的房地產企業就是這麼死掉的。

如何化解這個問題?我認爲有兩個方面:一是嚴控新入市商業地產總量。新出讓地塊不宜過多規劃商業,同時原有還未建設的地塊根據實際情況進行商住比的下調,甚至可以商改住。二是對現有商業資產,盡最大可能盤活。可以多管並舉。比如降低商業貸款的首付比例,延長貸款年限,降低利息,水電氣暖按普通居民小區標準收取等。

志在強企,位卑未敢忘憂國。

9月26日下午的會議從2點開到6點半。過程中,討論相當熱烈。作爲濰坊的一名企業家,能夠爲國家發展建言獻策,我的內心充滿了責任感和使命感。在討論的過程中,我慷慨陳詞,在中國房地產業的發展出現冰火兩重天的關鍵時刻,不管是身居廟堂之高的政府官員,還是身處江湖之遠的黎民百姓,都應該站在國家的高度獻計獻策。作爲一個業內人士,身處其境,則更應深思遠慮,承擔強企立國的重任。

我們討論和提出的這些建議,隨後在“十一”期間,國家對房地產因城施策政策的出臺,正契合了這些觀點。相信中國房地產在新政策的指導下,必會走出一條平穩健康的發展之路。